Co to jest Wspólnota Mieszkaniowa ?

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota taka może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną. Wspólnocie mieszkaniowej przysługuje więc zdolność prawna i zdolność sądowa. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Właściciele lokali mogą w umowie, w której ustanawiają odrębną własność lokali lub w umowie w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć taki zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W razie braku takiej umowy, zarząd odbywa się według reguł ustawowych różnych, w zależności od tego, czy mamy do czynienia z małą czy też z dużą wspólnotą mieszkaniową.

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali nie wyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż 7, to do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Do lokali należących nadal do dotychczasowego właściciela w rozumieniu art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 r. Nr 85 poz. 388 ze zm.) zalicza się wszystkie lokale mogące, w myśl art. 2 ust. 1 tej ustawy, stanowić odrębne nieruchomości. Dotyczy to również lokali będących własnością spółdzielni mieszkaniowej, przysługujących członkom na zasadach lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu (Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 29 maja 2000 r. III CZP 10/2000).

Jeżeli zaś lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami nie wyodrębnionymi, jest więcej niż 7, to właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być jedynie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Jeżeli wymagane są czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (np. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej), potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na taką czynność oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Jeżeli nie ma zgody wymaganej większości właścicieli lokali, zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sprawę taką rozstrzyga się biorąc pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Każdy właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.